Can Foreigners Buy Property and Get a Mortgage in Germany?

Ausländische Staatsangehörige dürfen grundsätzlich Immobilien in Deutschland kaufen. Bei „buying property in Germany as a foreigner“ liegt die größere Hürde deshalb meist nicht beim Eigentumserwerb, sondern bei der Finanzierung durch eine deutsche Bank. Aufenthaltsstatus, Einkommen, Eigenkapital und Kaufnebenkosten bestimmen, welche Darlehenskonditionen realistisch sind.

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Dürfen Ausländer in Deutschland Immobilien kaufen?

Für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist weder die deutsche Staatsangehörigkeit noch grundsätzlich ein deutscher Wohnsitz vorgeschrieben. Das gilt für EU-Bürger ebenso wie für Käufer aus Drittstaaten. Der Kauf muss notariell beurkundet werden. Eigentümer wirst du nach der Abwicklung und Eintragung im Grundbuch.

Der Immobilienkauf verschafft dir allerdings kein Aufenthaltsrecht. Visum, Aufenthaltserlaubnis und Arbeitserlaubnis richten sich nach dem Aufenthaltsrecht und werden unabhängig vom Eigentum an einer deutschen Immobilie geprüft.

Wer im Ausland lebt, sollte außerdem früh klären, welche Vollmachten, beglaubigten Unterlagen und Übersetzungen benötigt werden. Der Notar kann erläutern, welche Dokumente für den konkreten Kaufvertrag erforderlich sind. Eine ausführlichere Darstellung des deutschen Kaufablaufs findest du im Artikel zu pillar.

Welche Faktoren beeinflussen die Hypothekenzusage?

Eine deutsche Bank prüft, ob Einkommen und Vermögen ausreichen, um Zinsen und Tilgung dauerhaft zu tragen. Die Staatsangehörigkeit ist dabei nur ein Teil des Gesamtbildes. Typische Prüfkriterien sind:

Art und Dauer des Aufenthaltstitels
Dauer des Arbeitsverhältnisses und verbleibende Probezeit
Höhe, Regelmäßigkeit und Währung des Einkommens
Wohnsitz und steuerliche Ansässigkeit
vorhandenes Eigenkapital
laufende Kredite und andere finanzielle Verpflichtungen
Lage, Zustand und Beleihungswert der Immobilie
deutsche Bonitätsdaten, soweit vorhanden

Ein unbefristeter Aufenthaltstitel und ein regelmäßiges Einkommen in Euro erleichtern die Prüfung häufig. Eine Finanzierung kann aber auch mit befristetem Aufenthaltstitel möglich sein. Dann unterscheiden sich die Vorgaben je nach Bank deutlich.

Schwieriger kann es werden, wenn das Einkommen vollständig aus dem Ausland stammt, in einer anderen Währung ausgezahlt wird oder nur wenige deutsche Bonitätsdaten vorliegen. Selbstständige müssen gewöhnlich umfangreichere Einkommensnachweise vorlegen als Angestellte.

Eigenkapital und Kaufnebenkosten realistisch berechnen

Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision hinzu. Die Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab. Diese Kosten werden von Banken nicht immer vollständig mitfinanziert und sollten deshalb früh in die Eigenkapitalplanung einfließen.

Unser zweisprachiger Finanzierungs-Readiness-Rechner stellt anhand von Einkommen, Eigenkapital, Aufenthaltsstatus und Kaufnebenkosten nachvollziehbare Szenarien gegenüber. Die zugrunde gelegten Anforderungen werden durch dokumentierte Anbieterabfragen aktualisiert. Das Ergebnis ist eine Orientierung und ausdrücklich keine Finanzierungszusage. Individuelle Kreditangebote werden davon klar getrennt und erst nach Prüfung durch Vermittler und finanzierende Bank erstellt.

Neben dem rechnerisch erforderlichen Eigenkapital ist eine finanzielle Reserve sinnvoll. Renovierungen, Umzugskosten und unerwartete Ausgaben sollten nicht vollständig aus dem letzten verfügbaren Guthaben bezahlt werden müssen.

Finanzierung anfragen und Angebote vergleichen

Da Banken Aufenthaltsstatus, ausländisches Einkommen und Eigenkapital unterschiedlich bewerten, kann ein Vermittler den Zugang zu mehreren Finanzierungspartnern erleichtern. Über das Interhyp-Partnerprogramm zur Baufinanzierungsvermittlung gelangst du zu einer Finanzierungsanfrage bei Interhyp.

Eine Anfrage ersetzt keine eigene Prüfung der Konditionen. Vergleiche insbesondere den effektiven Jahreszins, die Sollzinsbindung, die anfängliche Tilgung, mögliche Sondertilgungen und die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Lass dir außerdem erklären, welche Bank das Darlehen tatsächlich vergeben würde und welche Unterlagen noch fehlen.

Typischerweise werden Reisepass, Aufenthaltstitel, Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, Eigenkapitalnachweise und Angaben zu bestehenden Verpflichtungen benötigt. Hinzu kommen Objektunterlagen wie Exposé, Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Bei Einkommen aus dem Ausland können Übersetzungen, Steuerbescheide und zusätzliche Herkunftsnachweise verlangt werden.

Unterschreibe den notariellen Kaufvertrag erst, wenn die Finanzierung belastbar geklärt ist oder der Vertrag eine fachgerecht formulierte Absicherung enthält. Eine unverbindliche Berechnung oder mündliche Einschätzung ist keine Kreditzusage.

Häufige Fragen

Benötige ich einen deutschen Aufenthaltstitel, um eine Immobilie zu kaufen?

Grundsätzlich nicht. Ein Aufenthaltstitel kann aber für die Finanzierung relevant sein, weil Banken die voraussichtliche Aufenthaltsdauer und Einkommensstabilität prüfen. Der Immobilienbesitz selbst begründet kein Aufenthaltsrecht.

Können Nicht-EU-Bürger eine deutsche Baufinanzierung erhalten?

Ja, das ist grundsätzlich möglich. Die Anforderungen unterscheiden sich jedoch je nach Bank. Ein stabiler Aufenthaltsstatus, regelmäßiges Einkommen und ausreichend Eigenkapital verbessern gewöhnlich die Auswahl an möglichen Kreditgebern.

Kann ich eine Immobilie finanzieren, wenn ich im Ausland lebe?

Das kann funktionieren, ist aber häufig anspruchsvoller. Banken prüfen unter anderem den Wohnsitz, die Einkommenswährung, die steuerliche Situation und die Durchsetzbarkeit ihrer Ansprüche. Manche Institute finanzieren Personen ohne deutschen Wohnsitz gar nicht oder verlangen mehr Eigenkapital.

Wie viel Eigenkapital brauche ich als ausländischer Käufer?

Es gibt keinen einheitlichen Mindestbetrag für alle Banken. Als solide Ausgangsbasis gelten häufig die vollständigen Kaufnebenkosten plus ein zusätzlicher Anteil am Kaufpreis. Der tatsächlich verlangte Betrag hängt von Aufenthaltsstatus, Einkommen, Objekt und Kreditgeber ab.