How Much Deposit Do Expats Need for a German Mortgage?

Wie hoch ist die Germany mortgage deposit for foreigners? Eine feste Mindestquote gibt es nicht. Viele Expats sollten jedoch mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen können. Zusätzliches Eigenkapital kann die Finanzierungskosten senken und die Auswahl möglicher Banken vergrößern.

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Wie viel Eigenkapital sollten Expats einplanen?

Bei einer deutschen Baufinanzierung bezeichnet der Deposit üblicherweise das Eigenkapital, das Käufer selbst einbringen. Dabei sind zwei Beträge getrennt zu betrachten:

Die Kaufnebenkosten, etwa Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision
Ein zusätzlicher Eigenkapitalanteil am eigentlichen Kaufpreis

Eine häufig verwendete Orientierung sind drei Finanzierungsszenarien:

Szenario	Eigenkapital	Mögliche Auswirkung
Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln	Nebenkosten vollständig gedeckt	Hoher Finanzierungsanteil, strengere Prüfung und möglicherweise höhere Zinsen
Nebenkosten plus 10 Prozent des Kaufpreises	Mittlerer Eigenkapitaleinsatz	Häufig bessere Ausgangslage bei Beleihung und Konditionen
Nebenkosten plus 20 Prozent des Kaufpreises	Höherer Eigenkapitaleinsatz	Niedrigerer Kreditbedarf und oft größere Auswahl bei finanzierenden Banken

Diese Werte sind keine verbindlichen Bankregeln. Der tatsächlich verlangte Eigenkapitalanteil hängt vom Objekt, Einkommen, Aufenthaltsstatus, Kreditprofil und den Vorgaben des jeweiligen Kreditgebers ab.

Rechenbeispiel für eine Immobilie zu 400.000 Euro

Angenommen, der Kaufpreis beträgt 400.000 Euro und die gesamten Kaufnebenkosten liegen im konkreten Fall bei 40.000 Euro.

Bei einer Finanzierung des vollständigen Kaufpreises wären mindestens 40.000 Euro Eigenkapital nötig, um die Nebenkosten selbst zu tragen. Die Darlehenssumme läge weiterhin bei 400.000 Euro.

Wer zusätzlich 10 Prozent des Kaufpreises einbringt, benötigt insgesamt 80.000 Euro. Davon entfallen 40.000 Euro auf die Nebenkosten und 40.000 Euro auf den Kaufpreis. Der Kredit reduziert sich auf 360.000 Euro.

Bei 20 Prozent Eigenkapital für den Kaufpreis wären insgesamt 120.000 Euro erforderlich. Die Finanzierungssumme läge dann bei 320.000 Euro.

Vor der Kalkulation sollten Käufer die Nebenkosten für das konkrete Bundesland und Objekt ermitteln. Grunderwerbsteuer und Maklerkosten können je nach Standort und Kaufkonstellation unterschiedlich ausfallen.

Warum Aufenthaltsstatus und Einkommen die Eigenkapitalfrage verändern

Für ausländische Käufer zählt nicht allein die Höhe des Deposits. Banken prüfen unter anderem, wie stabil und nachvollziehbar das Einkommen ist, in welcher Währung es gezahlt wird und wie lange das Arbeitsverhältnis bereits besteht.

Auch der Aufenthaltsstatus kann die Bankauswahl beeinflussen. Eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis kann von Kreditgebern anders bewertet werden als ein befristeter Aufenthaltstitel. EU Bürger, dauerhaft in Deutschland lebende Nicht EU Bürger und Käufer mit Wohnsitz im Ausland können deshalb unterschiedliche Anforderungen erhalten.

Weitere Kriterien sind die Probezeit, befristete Arbeitsverträge, selbstständige Tätigkeit, bestehende Kredite und die verbleibende Liquiditätsreserve. Ein höherer Eigenkapitalanteil kann einzelne Risiken aus Sicht einer Bank reduzieren, ersetzt aber keine vollständige Bonitätsprüfung. Mehr zu Unterlagen, Aufenthaltstiteln und Prüfbedingungen steht im Dossier-Eintrag zu den Anforderungen für Inhaber:innen der Blauen Karte EU.

Deposit realistisch prüfen und Angebote einordnen

Ein zweisprachiger Finanzierungs Readiness Rechner kann erste Szenarien anhand von Einkommen, Eigenkapital, Aufenthaltsstatus und Kaufnebenkosten darstellen. Die Berechnung sollte nachvollziehbar zeigen, welche Annahmen verwendet werden, ohne eine Kreditzusage zu behaupten.

Für dieses Silo werden die zugrunde gelegten Anforderungen durch dokumentierte Anbieterabfragen aktualisiert. Solche Orientierungshilfen bleiben klar von individuellen Kreditangeboten getrennt. Erst eine Bankprüfung kann zeigen, welche Darlehenshöhe und Konditionen im Einzelfall tatsächlich verfügbar sind.

Eine Baufinanzierungsvermittlung kann anschließend helfen, das Profil mehreren Finanzierungspartnern gegenüberzustellen. Über Interhyp lässt sich eine individuelle Finanzierungsberatung anfragen. Vor einer Entscheidung sollten Effektivzins, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungen, Bereitstellungszinsen und mögliche Beratungskosten geprüft werden.

Häufige Fragen

Können Ausländer in Deutschland eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren?

Eine Finanzierung des vollständigen Kaufpreises kann in einzelnen Fällen möglich sein. Dafür werden meist ein stabiles Einkommen, eine gute Bonität und ein gut bewertbares Objekt benötigt. Die Kaufnebenkosten müssen häufig trotzdem aus eigenen Mitteln bezahlt werden.

Zählt Geld auf einem ausländischen Konto als Eigenkapital?

Grundsätzlich können auch Guthaben auf ausländischen Konten berücksichtigt werden. Die Bank kann jedoch Herkunftsnachweise, Kontoauszüge und Belege für den Geldtransfer verlangen. Wechselkursrisiken können eine zusätzliche Rolle spielen.

Verbessert eine höhere Anzahlung automatisch den Zinssatz?

Nicht automatisch. Mehr Eigenkapital senkt häufig das Verhältnis zwischen Darlehen und Immobilienwert, was günstigere Konditionen ermöglichen kann. Einkommen, Bonität, Objektbewertung, Zinsbindung und Bankkriterien bleiben ebenfalls relevant.

Sollte die gesamte Ersparnis als Deposit eingesetzt werden?

Eine vollständige Verwendung der Rücklagen kann finanziell riskant sein. Nach dem Kauf können Renovierungen, Umzugskosten, Hausgeld, Versicherungen und unerwartete Reparaturen anfallen. Eine separate Liquiditätsreserve sollte deshalb in die Planung einbezogen werden.