German Property Purchase Costs: Tax, Notary, Registry and Agent Fees

Wer nach „property purchase costs Germany“ sucht, sollte neben dem Kaufpreis meist weitere 8 bis 15 Prozent einplanen. Die tatsächliche Höhe hängt vor allem vom Bundesland, einer möglichen Maklerprovision und der Finanzierung ab. Dieser Ratgeber zeigt, wie sich die wichtigsten Kaufnebenkosten berechnen lassen.

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Kaufnebenkosten im schnellen Überblick

Beim Immobilienkauf in Deutschland fallen typischerweise diese Positionen an:

Kostenposition	Üblicher Richtwert
Grunderwerbsteuer	3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises
Notarkosten	meist unter 1 Prozent
Grundbuchkosten	häufig rund 0,5 Prozent
Maklerprovision für Käufer	je nach Vereinbarung 0 Prozent oder häufig bis etwa 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer
Zusätzliche Finanzierungskosten	abhängig von Grundschuld, Bewertung und Bank

Für eine erste Budgetplanung werden Notar und Grundbuch oft gemeinsam mit etwa 1,5 bis 2 Prozent angesetzt. Der genaue Betrag richtet sich nach dem gesetzlichen Gebührenrecht, dem Kaufpreis und den erforderlichen Vorgängen.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro ergibt sich beispielsweise folgende Orientierung:

Beispielposition	Betrag
Grunderwerbsteuer bei 3,5 Prozent	14.000 Euro
Notar und Grundbuch bei angenommenen 1,5 Prozent	6.000 Euro
Käuferanteil Makler bei 3,57 Prozent	14.280 Euro
Gesamte Kaufnebenkosten	34.280 Euro

Bei einem Grunderwerbsteuersatz von 6,5 Prozent lägen die Gesamtkosten im selben Beispiel bereits bei 46.280 Euro. Renovierung, Umzug, Gutachten und laufende Eigentümerkosten sind darin noch nicht enthalten.

Grunderwerbsteuer: Das Bundesland entscheidet

Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich auf Grundlage der steuerpflichtigen Gegenleistung berechnet. Das ist meistens der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Je nach Bundesland beträgt der Steuersatz 3,5 bis 6,5 Prozent.

Bewegliche Gegenstände wie eine separat bewertete Einbauküche können unter bestimmten Voraussetzungen außerhalb der steuerlichen Bemessungsgrundlage liegen. Eine unrealistisch hohe Aufteilung kann das Finanzamt jedoch prüfen. Bei Neubauten, Grundstückskäufen mit Bauvertrag, Erbbaurechten oder Käufen zwischen Angehörigen gelten zusätzliche Besonderheiten.

Nach der notariellen Beurkundung meldet der Notar den Vorgang an das Finanzamt. Die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt regelmäßig erst, wenn die steuerlichen Voraussetzungen erfüllt sind und die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt.

Notar und Grundbuch: Welche Leistungen bezahlt werden

Ein Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Die Gebühren sind bundesweit durch das Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Die Wahl eines anderen Notariats führt deshalb bei identischen Leistungen nicht zu frei verhandelbaren Niedrigpreisen. Weitere Informationen bietet das offizielle Portal der Bundesnotarkammer zu den Notarkosten.

Zu den typischen notariellen und gerichtlichen Vorgängen gehören:

Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags
Eintragung einer Auflassungsvormerkung
Einholung erforderlicher Genehmigungen
Überwachung der Fälligkeitsvoraussetzungen
Löschung oder Ablösung bestehender Belastungen
Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Bestellung und Eintragung einer Grundschuld bei Finanzierung

Eine finanzierte Immobilie kann zusätzliche Notar- und Grundbuchgebühren verursachen, weil die Bank meist eine Grundschuld als Sicherheit verlangt. Die häufig genannte Pauschale von 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch ist daher ein Planungswert und keine verbindliche Kostenberechnung.

Maklerprovision und Finanzierungsbudget realistisch einordnen

Die Maklerprovision ist nicht bundesweit einheitlich. Sie hängt vom Objekt, der Region und dem Maklervertrag ab. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher gelten gesetzliche Regeln zur Verteilung. Ist der Makler für beide Seiten provisionspflichtig tätig, müssen Käufer und Verkäufer grundsätzlich in gleicher Höhe verpflichtet werden. Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, darf sie höchstens die Hälfte ihrer Verpflichtung auf die andere Seite übertragen. Maßgeblich sind § 656c BGB und § 656d BGB.

Kaufnebenkosten sollten im Finanzierungsplan getrennt vom Immobilienpreis erscheinen. Viele Banken erwarten, dass zumindest ein erheblicher Teil dieser Kosten aus Eigenkapital bezahlt wird. Wie viel Eigenkapital darüber hinaus sinnvoll oder erforderlich ist, wird im Dossier-Eintrag zum nötigen Eigenkapital für Expats genauer behandelt.

Unser zweisprachiger Finanzierungs-Readiness-Rechner bildet Szenarien anhand von Einkommen, Eigenkapital, Aufenthaltsstatus und Kaufnebenkosten ab. Er erklärt die verwendeten Annahmen und stellt keine Finanzierungszusage dar. Die zugrunde gelegten Anforderungen werden durch dokumentierte Anbieterabfragen aktualisiert und klar von individuellen Kreditangeboten getrennt.

Wer anschließend Konditionen und Finanzierungsmodelle prüfen möchte, findet beim Baufinanzierungsvermittler Interhyp Informationen und eine Möglichkeit zur Finanzierungsanfrage. Ob eine Finanzierung möglich ist und zu welchen Konditionen, ergibt sich erst aus der individuellen Prüfung.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die gesamten property purchase costs in Germany?

Als grober Planungsrahmen gelten häufig 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Ohne Makler können die Kosten niedriger ausfallen. Ein hoher Grunderwerbsteuersatz, eine Maklerprovision und zusätzliche Grundbuchvorgänge erhöhen den Betrag.

Werden die Kaufnebenkosten von der Bank finanziert?

Eine vollständige Finanzierung einschließlich Nebenkosten ist in Einzelfällen möglich, setzt aber meist eine besonders gute Bonität, ein stabiles Einkommen und eine überzeugende Objektbewertung voraus. Häufig erwarten Banken, dass Käufer die Nebenkosten ganz oder teilweise aus Eigenkapital tragen.

Wann müssen Grunderwerbsteuer, Notar und Makler bezahlt werden?

Der Maklerlohn wird nach den vertraglichen Voraussetzungen fällig. Notar und Grundbuchamt stellen ihre Leistungen gesondert in Rechnung. Die Grunderwerbsteuer ist nach Erhalt des Steuerbescheids innerhalb der dort genannten Frist zu zahlen.

Gehören Renovierungskosten zu den Kaufnebenkosten?

Renovierung, Modernisierung, Möbel und Umzug zählen normalerweise nicht zu den rechtlichen Erwerbsnebenkosten. Sie gehören dennoch in die Gesamtplanung, da sie das verfügbare Eigenkapital und den benötigten Finanzierungsbetrag unmittelbar beeinflussen.