German Mortgage Requirements for EU Blue Card Holders

Wer nach „mortgage Germany EU Blue Card“ sucht, möchte meist wissen, ob eine Immobilienfinanzierung trotz befristetem Aufenthaltstitel möglich ist. Eine Blaue Karte EU schließt eine Baufinanzierung nicht grundsätzlich aus. Banken prüfen jedoch Einkommen, Beschäftigung, Eigenkapital, Aufenthaltsdauer und Immobilie individuell.

Können Inhaber einer Blauen Karte EU eine Baufinanzierung erhalten?

Grundsätzlich können auch Personen ohne deutsche Staatsangehörigkeit eine Immobilie in Deutschland finanzieren. Ein gesetzlicher Anspruch auf einen Kredit besteht allerdings nicht. Jede Bank entscheidet anhand ihrer Vergabekriterien und der individuellen Bonitätsprüfung.

Die Blaue Karte EU ist ein befristeter Aufenthaltstitel für qualifizierte Beschäftigte aus Nicht-EU-Staaten. Ihre Laufzeit hängt regelmäßig vom Arbeitsvertrag ab und beträgt höchstens vier Jahre. Unter bestimmten Voraussetzungen kann nach 27 Monaten eine Niederlassungserlaubnis erteilt werden, bei Deutschkenntnissen auf B1-Niveau bereits nach 21 Monaten. Die aktuellen aufenthaltsrechtlichen Bedingungen erläutert das offizielle Portal Make it in Germany.

Für Banken ist vor allem relevant, wie stabil Einkommen und Aufenthaltsstatus während der geplanten Finanzierung erscheinen. Eine lange Restlaufzeit der Blue Card, ein unbefristeter Arbeitsvertrag oder eine bereits absehbare Niederlassungserlaubnis können die Prüfung erleichtern. Sie garantieren aber keine Zusage.

Diese Unterlagen und Kriterien prüfen Banken typischerweise

Die Anforderungen unterscheiden sich je nach Kreditinstitut. Häufig werden folgende Nachweise verlangt:

Reisepass und gültige Blaue Karte EU
Meldebescheinigung und gegebenenfalls Steueridentifikationsnummer
Arbeitsvertrag mit Angaben zu Probezeit und Befristung
Gehaltsabrechnungen der vergangenen drei bis sechs Monate
Kontoauszüge und Nachweise über bestehende Kredite oder Unterhaltspflichten
SCHUFA-Auskunft oder eine andere Bonitätsprüfung
Nachweise über Eigenkapital, Wertpapiere oder Sparguthaben
Unterlagen zur Immobilie, etwa Exposé, Grundbuchauszug, Grundriss und Kaufvertragsentwurf

Neben der Höhe des Einkommens zählt dessen Nachhaltigkeit. Eine noch laufende Probezeit, ein befristeter Arbeitsvertrag oder ein Einkommen, das überwiegend aus variablen Boni besteht, kann die Auswahl möglicher Banken begrenzen. Auch Alter, Haushaltsgröße, monatliche Ausgaben und bestehende Verbindlichkeiten fließen in die Haushaltsrechnung ein.

Bei ausländischen Unterlagen können Übersetzungen oder zusätzliche Herkunftsnachweise für das Eigenkapital erforderlich sein. Geld, das kurzfristig aus dem Ausland überwiesen wurde, sollte sich lückenlos dokumentieren lassen.

Eigenkapital, Kaufnebenkosten und realistische Monatsrate

Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Allein die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen weitere Nebenkosten, die häufig aus eigenen Mitteln bezahlt werden müssen.

Die Verbraucherzentrale nennt als grundsätzliche Orientierung 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten als Eigenkapital. Das ist keine feste Zulassungsvoraussetzung jeder Bank. Bei einer Blauen Karte EU kann ein höherer Eigenkapitalanteil jedoch helfen, das Risiko aus Sicht des Kreditgebers zu reduzieren.

Ein zweisprachiger Finanzierungs-Readiness-Rechner kann erste Szenarien anhand von Einkommen, Eigenkapital, Aufenthaltsstatus und Kaufnebenkosten darstellen. Das Ergebnis ist keine Finanzierungszusage. Die zugrunde gelegten Anforderungen werden durch dokumentierte Anbieterabfragen aktualisiert und klar von individuellen Kreditangeboten getrennt. Dadurch lässt sich nachvollziehen, welche Annahme ein Szenario verändert und an welchem Punkt eine persönliche Prüfung nötig wird.

Weitere Grundlagen zum Erwerb, zu Eigentumsrechten und zum Ablauf findest du im Dossier-Eintrag zum Immobilienkauf als Ausländer:in in Deutschland.

Banken vergleichen, ohne Vorprüfung und Angebot zu verwechseln

Nicht jede Bank akzeptiert dieselben Aufenthaltstitel oder bewertet deren Restlaufzeit gleich. Eine einzelne Ablehnung bedeutet deshalb nicht automatisch, dass keine Finanzierung möglich ist. Umgekehrt ist eine positive Vorprüfung noch kein verbindliches Kreditangebot.

Ein Baufinanzierungsvermittler kann Anfragen bei mehreren Kreditgebern strukturieren und prüfen, welche Institute zum Profil passen könnten. Über Interhyp lässt sich eine Beratung zur Baufinanzierung anfragen. Vor einer Entscheidung sollten Sollzins, effektiver Jahreszins, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungsrechte, Bereitstellungszinsen und mögliche Zusatzkosten verglichen werden.

Persönliche Daten und vollständige Unterlagen sollten erst über sichere Übertragungswege eingereicht werden. Bei einer unverbindlichen Ersteinschätzung ist außerdem zu klären, ob bereits eine SCHUFA-Abfrage erfolgt und ob diese als Konditionsanfrage oder Kreditanfrage gespeichert wird.

Häufige Fragen

Brauche ich eine Niederlassungserlaubnis für eine Baufinanzierung?

Nein, sie ist keine allgemeine gesetzliche Voraussetzung. Einige Banken finanzieren auch Personen mit Blauer Karte EU, während andere eine Niederlassungserlaubnis oder eine bestimmte Restlaufzeit des Aufenthaltstitels verlangen.

Kann ich während der Probezeit eine Finanzierung erhalten?

Das ist möglich, aber die Auswahl der Kreditgeber kann kleiner sein. Viele Banken warten das Ende der Probezeit ab oder verlangen zusätzliche Sicherheiten und mehr Eigenkapital.

Wie viel Eigenkapital sollte ich mitbringen?

Eine pauschale Mindestquote gibt es nicht. Als solide Orientierung gelten die vollständigen Kaufnebenkosten plus ein Anteil des Kaufpreises. Wenig Eigenkapital kann zu höheren Zinsen, strengeren Anforderungen oder einer Ablehnung führen.

Zählt das Einkommen meines Ehepartners mit?

Das Einkommen kann berücksichtigt werden, wenn der Ehepartner den Kredit mit aufnimmt und die Bank es als dauerhaft und nachweisbar einstuft. Dabei werden auch dessen Aufenthaltsstatus, Beschäftigung, Bonität und laufende Verpflichtungen geprüft.